Нормативна грошова оцінка землі не відповідає реальності на півдні України
Проблема розриву між нормативною грошовою оцінкою землі (НГО) та фактичною аграрною продуктивністю гектара (АПГ) особливо гостро постала в чотирьох південних областях України: Одеській, Миколаївській, Херсонській та Запорізькій. Ця невідповідність впливає на податки та орендну плату, яку сплачують аграрії, хоча вона не завжди відображає реальні прибутки.
Порівняння офіційної оцінки та реальності
Для порівняння офіційної оцінки та реальної ситуації експерти використовують показник АПГ, який демонструє, скільки грошей фактично приносить один гектар посівів за рік. Якщо НГО має відображати очікуваний дохід, то ці два показники мали б бути близькими, але на півдні України між ними спостерігається системний розрив.
Найбільш помітно це в Одеській області. Її нормативна оцінка на 10,2% вища за середню по країні, проте реальна продуктивність гектара у 2022–2024 роках становила лише 65,7% від загальноукраїнського рівня. Тобто землекористувачі сплачують податки та оренду, виходячи з оцінки, яка в 1,7 раза перевищує фактичну віддачу землі.
Причини розриву між НГО та АПГ
Фахівці виділяють три основні причини такого стану справ:
## Кліматична нестабільність
Південь України є зоною ризику, де врожайність може коливатися на 40–70% залежно від погоди. Наприклад, через посуху 2020 року продуктивність на Одещині впала до 14 тисяч гривень за гектар, тоді як у середньому по країні цей показник складав близько 29 тисяч. Методологія НГО передбачає стабільний дохід, але для півдня “поняття “стабільної капіталізації” є радше розрахунковою умовністю, ніж відображенням дійсності”.
## Природні обмеження
Навіть у хороші роки врожайність основних культур на півдні нижча за середню по Україні через дефіцит вологи та суховії. Збір пшениці тут зазвичай на 15–31% менший, а соняшнику — на 21–47% нижчий за середні показники. Ці природні обмеження чинна система оцінки землі враховує недостатньо.
## Наслідки війни
Найбільше постраждала Херсонська область. До 2021 року її продуктивність була близькою до середньої по Україні, але після повномасштабного вторгнення показник упав з 98,8% до 63,8%. Руйнування Каховської ГЕС знищило систему зрошення, яка раніше допомагала долати посухи.
Ситуація, що склалася, змушує аграріїв півдня нести фінансові зобов’язання, які не відповідають їхнім реальним заробіткам. На думку дослідників, це не випадкова помилка, а “структурний розрив між нормативною реальністю і фактичною”. Якщо методологію оцінки не змінити, ця система й надалі створюватиме нерівні умови для господарювання та даватиме інвесторам хибні сигнали про вартість землі.
